அமீரக சட்ட ஆலோசனை

செந்தில்குமார், (துபாய்):- ஐயா, துபாயில் குடியிருப்பு கட்டிடத்தில் வாடகையை அதிகரிப்பது மற்றும் அதனால் வாடகை ஒப்பந்தத்தில் செய்யப்பட வேண்டிய மாற்றங்கள் குறித்து அறிய விரும்புகிறேன். மேலும் வாடகையை அதிகரிப்பதற்கு எதிரான வாடகைதாரரின் உரிமைகள் மற்றும் பொறுப்புகள் குறித்து விளக்கம் அளிக்கவும்.

வழக்கறிஞர் பதில்:- துபாயில் வாடகை தொகையை அதிகரிப்பது மற்றும் வாடகை ஒப்பந்தங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் தொடர்பான குடியிருப்போரின் உரிமைகள் மற்றும் பொறுப்புகள் குறிப்பிட்ட ஒழுங்கு விதிமுறைகளால் நிர்வகிக்கப்படுகின்றன. இதில் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டிய சில முக்கிய குறிப்புகள் பின்வருமாறு:-

* வாடகை அதிகரிப்பு மற்றும் ஒப்பந்த மாற்றங்கள்: துபாய் வாடகை சட்டத்தின்படி, ஒப்பந்தத்தை புதுப்பித்த உடன் வாடகையை அதிகரிக்க குடியிருப்பின் உரிமையாளர் விரும்பினால் அதற்கு வாடகைதாரர்கள் ஒப்புக்கொள்ள வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை. மேலும் வாடகை ஒப்பந்தத்தில் ஏதேனும் விதிமுறைகளை மாற்ற விரும்பும் இருவரில் ஒரு தரப்பினர் ஒப்பந்தம் காலாவதியாகும் 90 நாட்களுக்கு முன்னதாக மற்ற தரப்பினருக்கு தெரிவிக்க வேண்டும். இந்த 90 நாள் அறிவிப்பு காலம் குறைந்தபட்ச தேவையாக உள்ளது. இருந்தாலும் இருதரப்பினரும் வெவ்வேறு விதிமுறைகளை ஏற்றுக்கொள்ளலாம்.

* வாடகை அதிகரிப்பு குறித்த கணக்கீடு: வாடகை அதிகரிப்பின் செல்லுபடியாகும் தன்மையை தீர்மானிக்க ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஏஜென்சியின் (RERA) கணக்கீட்டுக்குள் வருமா? என்பதை வாடகைதாரர்கள் சரி பார்க்க வேண்டும். இந்த கணக்கீட்டில் வாடகைதாரரின் கட்டிட வளாகம் பட்டியலிடப்படவில்லை என்றால் துபாயில் வழக்கமான வாடகை அதிகரிப்புக்கான விதிகள் பொருந்தாது. மேலும் வாடகைதாரரும், குடியிருப்பு உரிமையாளரும் நியாமான தொகைக்கு உடன்பட வேண்டும்.

* சட்ட ஆணை: ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைப்படுத்தும் சட்ட ஆணை 2013, எண் (43) துபாயில் வாடகை அதிகரிப்பை ஒழுங்குபடுத்துகிறது. இதில் குடியிருப்பு உரிமையாளருக்கும், வாடகைதாரருக்கும் இடையிலான உறவை மேற்பார்வையிடுவதற்கு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஏஜென்சி பொறுப்பாகும். இந்த ஆணையின்படி துபாயில் உள்ள சொத்துக்களுக்கான அதிகபட்ச வாடகை அதிகரிப்பு சதவீதம் வாடகை ஒப்பந்தம் புதுப்பிக்கும்போது தீர்மானிக்கப்படுகிறது. இதில் அந்த ஒப்பந்தத்தை புதுப்பிக்கும்போது சராசரி வாடகையில் 10 சதவீதத்துக்கும் குறைவாக இருந்தால் அதிகரிப்பு கிடையாது.

அதேபோல் அதே வாடகையில் சராசரியை விட 11 முதல் 20 சதவீதம் வரை குறைவாக இருந்தால் 5 சதவீதம் வாடகை அதிகரிப்பு செய்யலாம். மேலும் 21 முதல் 30 சதவீதம் வரை குறைவாக இருந்தால் 10 சதவீதமும், 31 சதவீதம் முதல் 40 சதவீதம் வரை குறைவாக இருந்தால் 15 சதவீதமும், 40 சதவீதத்துக்கு மேல் குறைவாக இருந்தால் 20 சதவீதம் வரை அதிகரிப்பு செய்யப்படும்.

* போட்டியாக வாடகை அதிகரிப்பு: குடியிருப்பு உரிமையாளரால் கூறப்பட்ட வாடகை அதிகரிப்பானது ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஏஜென்சியின் கணக்கீட்டில் விவரிக்கப்பட்டுள்ளவாறு அளவுகோள்களை பூர்த்தி செய்யவில்லை என்றால் வாடகைதாரர் குடியிருப்பு உரிமையாளரை எதிர்த்து போராடலாம். மேலும் வாடகைதாரர் துபாயில் உள்ள வாடகை தகராறு மையத்தில் புகார் அளிக்கலாம்.

* மறுப்பதற்கான அறிவிப்பு: வாடகைதாரர் குடியிருப்பு உரிமையாளரால் அறிவிக்கப்பட்ட வாடகை உயர்வை மறுக்க முடிவு செய்தால் அவர்கள் தங்கள் இடத்தை காலி செய்ய விரும்புவதை குறிக்கும் நோட்டீசை ஒப்பந்தத்தை புதுப்பிக்கும் தேதிக்கு 60 நாள் முன்னதாக அளிக்க வேண்டும்.

* வாடகை குறைப்புக்கான கோரிக்கை: வாடகைதாரர் வாடகையை குறைப்பதற்கு பேச்சுவார்த்தை நடத்த விரும்பினால் அந்த ஒப்பந்தம் காலாவதியாகும் தேதிக்கு 90 நாட்களுக்கு முன்னதாக உரிமையாளரிடம் எழுத்துப்பூர்வமான கோரிக்கையை அளிக்க வேண்டும். துபாயை பொறுத்தவரையில் வாடகையை ஒரு ஆண்டுக்கு பிறகு குறிப்பாக வாடகை ஒப்பந்தத்தை புதுப்பிக்கும் காலத்தில் அதிகரிப்பு செய்யலாம். ஆனால் வாடகைதாரர் உரிமைகளின்படி குடியிருக்கும் ஒப்பந்த காலத்தில் உரிமையாளர் வாடகையை அதிகரிக்க முடியாது.

நபீல், (துபாய்):- அமீரகத்தில் தற்போது 3 மாத விசிட் விசா பெறுவதில் செய்யப்பட்டுள்ள சமீபத்திய மாற்றங்கள் குறித்த விவரங்கள் வேண்டும். தயவு செய்து விளக்கம் அளிக்கவும்.

வழக்கறிஞர் பதில்:- அமீரகத்தில் 3 மாத விசிட் விசாக்கள் வழங்குவது நிறுத்தப்பட்டுள்ளது. இந்த விசாக்கள் சில மாதங்களுக்கு முன்பு வரை வழங்கப்பட்டு வந்தது. இதில் பார்வையாளர்களாக வருகை புரிபவர்களுக்கு இந்த வசதி இல்லை. தற்போது அமீரகத்துக்கு வர விரும்புவோர் 30 அல்லது 60 நாள் விசிட் விசாவில் வருகை புரியலாம். கொரோனா பரவலின்போது 3 மாத விசிட் விசா தற்காலிகமாக நிறுத்தப்பட்டது. பிறகு அதற்கு பதிலாக 60 நாள் விசா அறிமுகம் செய்யப்பட்டது. பிறகு இது கடந்த மே மாதத்தில் விருப்ப தேர்வாக மாற்றப்பட்டது. துபாயில் குடியிருப்பாளர் விசா பெற்றவர்களின் முதல் நிலை உறவினர்களுக்கு 90 நாள் விசா வழங்கப்படுகிறது. இது வசிப்பவர்கள் தங்கள் பெற்றோர் அல்லது உறவினர்களை 3 மாத திட்டத்தில் அழைத்து வர அனுமதிக்கிறது.